Che cos’è un condominio minimo

Quando parliamo di condominio minimo, ci riferiamo a un edificio abitato da due soli còndomini, intesi come unità partecipanti. Vediamo nel dettaglio cosa c’è da sapere in merito al condominio minimo.

Condominio minimo e piccolo condominio

Quando si usa il termine condominio minimo, bisogna sapere che non è la stessa cosa di quando si parla di “piccolo condominio”, in quanto il condominio minimo presenta due soli còndomini, il piccolo condominio invece, un numero di condòmini pari o inferiore a otto, ma sempre maggiore ai due citati in precedenza.

Sebbene un condominio composto da due distinte unità non determini la perdita dello status di condominio, rimane il problema dell’inapplicabilità̀ dell’articolo 1136 cod. civ, inerente alla costituzione e alla validità̀ di ogni delibera d’assemblea. Infatti, la costituzione e la validità̀ di una delibera assembleare deve avere numero di condomini sempre superiore alle due unità. Quindi nel caso di condominio minimo non è possibile formare una maggioranza proprio per il fatto che sono presenti solo due unità.

“Condominio minimo”: i requisiti per essere considerati condominio

Sebbene un condominio minimo non sia contemplato nella legislazione classica condominiale, vi sono dei requisiti nell’articolo 1117 del codice civile che indirettamente permettono di definirlo come tale. Ecco quali sono:

• Esistenza di un edificio suscettibile di frazionamento in una pluralità̀ di unità abitative.
  • Presenza di parti o strutture di utilità̀ comune.
  • Piani o parti di piani in titolarità̀ esclusiva ad almeno due soggetti distinti.
  L’ultimo elemento è quello fondamentale tra i tre affinché si possa parlare di condominio.

Delibere assembleari e validazione dell’assemblea

Nel condominio minimo, abbiamo visto che non risulta possibile deliberare a maggioranza, non potendosi raggiungere con la presenza in assemblea di due soli condomini.
Di conseguenza, l’articolo 1136 cod. civ. disciplina la situazione a riguardo della costituzione dell’assemblea e la validità̀ delle delibere che in situazione normale non potrebbe essere ottenuta.

La giurisprudenza in merito ha proposto una soluzione alternativa, ovvero che l’articolo 1136 cod. civ. si possa applicare anche al condominio minimo, in quanto “In seconda convocazione, anche la presenza di un solo condomino che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio rende valida l’assemblea”.

In tutti i casi, quando siamo all’interno di un condominio minimo, dobbiamo sapere che le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione delle parti comuni devono essere sempre oggetto di regolare delibera. Sebbene i condòmini siano solo due, deve essere fatta una regolare convocazione dell’assemblea condominiale. Convocazione dell’assemblea e successiva delibera non possono essere fatte con semplice comunicazione verbale tra condòmini, ma nel modo tradizionale tipico di qualsiasi condominio.